[대한경제=최중현 기자] “주택공급의 패러다임을 전환해야 합니다. 서울과 수도권뿐만 아니라 지방 도시도 대규모 신규 택지개발이 아닌 정비사업 위주로 주택공급의 골격을 변경해야 합니다“
김준형 명지대학교 부동산학과 교수는 <대한경제>와의 인터뷰에서 신규 주택공급에 대한 발상을 전환해야 한다며 이같이 밝혔다.
김 교수는 “서울 및 수도권과 지방의 양극화 현상으로 천편일률적인 주택공급은 수요 충돌이 발생할 우려가 있다”며 “우리가 1980~1990년 해오던 방식을 그대로 계속하게 되면 답을 찾기 어려운 시점이다”고 강조했다.
주택의 수요가 필요한 곳에 대규모 택지개발 대신 정비사업을 활성화해 주택공급을 촉진해야 한다는 의미다.
특히 지자체가 정비사업 활성화로 부족한 주택공급에 나설 경우 사업성 개선을 위해 정부도 지원을 대폭 확대해야 한다는 의견이다.
그는 “지자체가 신규 택지개발은 최소화하고 정비사업을 통해 임대주택을 포함한 주택 공급을 확대할 경우 정부가 자금을 지원해 사업성 부족 문제도 해결해야 한다”며 “기존의 주택공급 방식은 서울 일부 지역에만 국한될 수밖에 없다”고 말했다.
지방 신규 개발에 대한 모라토리엄(Moratorium)을 선언할 필요가 있다고 본다. 즉, 인구 감소가 진행되는 지방은 택지개발을 통한 신규 주택공급을 유예해야 한다는 것이다.
김 교수는 “지방의 한 도시는 실제 인구 감소가 진행되고 있으나, 범위를 넓혀 인구가 증가하겠다는 통계를 내놨다”며 “이를 통해 신규택지를 만들어야 한다는 논리를 펼치고 있다”고 전했다.
그는 또 “인구는 실제로 줄어드는데 신규 택지가 늘어나면, 비수도권의 기존 지역은 쇠퇴하고 노화가 가속화된다”며 “이 같은 무분별한 개발에 대한 제동장치가 전혀 없다”고 지적했다. 이어 “지방 도시의 인구는 감소하지만 도시와 택지는 증가하기 때문에 미분양 주택도 점차 증가할 수밖에 없다”고 덧붙였다.
수도권 주택공급을 위한 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 정부의 정책에 대해 부정적인 의견을 제시했다. 앞서 국토교통부는 '8·8 부동산 공급 대책'을 통해 올해 서울을 포함한 5만 가구 규모의 신규 택지를 발표하고, 내년에 추가로 3만 가구 규모 택지를 발표한다고 밝힌 바 있다.
김 교수는 “개발제한구역의 환경보전 가치 개념에서 벗어나 예측하지 못한 미래에 대응하기 위해 유보지를 남겨둬야 한다”며 “정부가 서울과 수도권의 주택을 공급하기 위해 개발제한구역을 해제하겠다는 주장에는 연구원, 지자체 공무원 등 모두가 공감하지 못하고 있다”고 지적했다.
서울시가 정비사업 활성화를 위해 규제완화와 지원책을 연이어 내놓고 있는 상황에 굳이 신규 택지를 개발할 필요가 없다는 주장이다.
김 교수는 “서울시가 주택공급의 핵심으로 정비사업을 택하고 지원하고 있다”며 “정비사업도 충분히 잘하고 있는데 신규 택지개발할 필요는 없다”고 피력했다. 주택가격 상승을 단순한 주택공급으로 잡을 수 있다는 논리를 끊어야 한다는 것이다.
그는 “1980년대 이촌향도로 인한 도시화가 이뤄지며 성장형 도시계획을 수립했던 시절이 있었지만, 현재는 주택가격을 단순히 주택 수만 늘려선 해결할 수 없다”며 “주택 공급을 늘려서 주택가격이 하락했다는 증거를 찾을 수 없다”고 강조했다
그러면서 “1기 신도시 정비사업에서 살펴봤듯이 주민들은 인프라가 잘 갖춰져 있는 해당 지역에 계속 머무르고 싶어 한다”며 “노후화된 주택을 개선하고자 하는 의지도 크다”고 덧붙였다.
김 교수는 노후계획도시정비사업 일산신도시 정비 총괄기획가(MP) 경험으로 1기 신도시 정비사업에 성공을 위한 방안도 되짚었다.
김 교수는 “우리나라의 도시계획체계가 가장 중요하다. 도시주거환경기본계획, 노후계획도시 기본계획 등이 있는데, 공급과 수요가 과연 어느 정도 인지 명확히 분석해야 한다”며 “수요를 논하지 않고 사업이 성공할 가능성은 한정적이다”고 지적했다.
수요와 공급예측에 따라 노후계획도시 정비사업의 성패가 좌우되기 때문이다.
김 교수는 “예컨대 한 도시의 5만가구의 수요가 있다고 분석한다면 이 5만의 인구에 대응해 노후계획도시 용적률 완화를 계획하고 있다”며 “그러나 현재는 신규택지 공급도 같이 검토되고 있다”고 전했다.
그는 또 “수요가 문제가 해결되지 않으면 저 신도시 개발도 망가지고, 재개발도 망가지고 모든 계획이 무너지게 된다”고 말했다.
현재 노후계획도시를 정비하는 계획에도 허점이 존재하며 불편한 진실을 직면해야 한다고 강조했다.
김 교수는 “우리는 도시 문제가 발생하면 신속하게 해결하기 위해 특별법을 만드는 구조를 갖는다”며 “특별법의 구조는 처음엔 문제의 해법을 제시하는 것처럼 보인다”고 말했다. 이어 “그러나 노후 계획도시에 있어서 저 정도의 수요가 있을 것이냐, 아무도 모른다”고 덧붙였다.
그는 “노후계획도시에서도 용적률만 높이면 사업성 문제가 해결될 것으로 판단한다”며 “정비사업 기간을 고려해 향후 5~10년 이후의 시장도 예측해 봐야 한다”고 제언했다. 이어 “서울이 고밀 개발이 이뤄질 경우 수도권 내 주거 수요도 상당히 서울로 흡수될 것”이라고 내다봤다.
또 “노후계획도시 정비에서 새로운 형태의 광역 정비인 ‘통합재건축’을 강조하고 있다”며 “이는 기반시설 정비에 대한 부담을 주민들에게 떠넘기는 것과 같다”고 비판했다.
정부는 노후계획도시정비법에 따라 선도지정 지정을 위한 기준으로 통합재건축을 제시했다. 통합재건축을 추진하면 대규모 정비사업이 이뤄져 기반시설 확충과 사업성 개선 등 장점이 있지만, 단지별로 규모, 입지, 용적률 등이 다른 만큼 향후 주민들의 갈등이 발생할 수 있다.
정비사업의 성공을 위해서는 오래된 제도의 개선이 이뤄져야 한다.
김 교수는 “주택 시장이 2020년을 기점으로 바뀌었는데 제도와 법을 만드는 과정과 관계자는 과거에 머물고 있다”며 “주민들이 원하는 것들을 못 만들어내고 있고 그게 주민들 사업자들 이런 혼란으로 계속 연결되고 있어 제도가 잘못하고 있는 부분이다”고 지적했다.
김 교수는 “정비사업에 있어 관리처분계획은 기존 주민들이 그 지역에 다시 정착할 수 있게 마련돼야 한다”이라며 “그러나 최근에는 주택 평형이나 사업성 위주로 계획되며 공감을 얻지 못하고 있다”고 전했다.
그는 “이제는 새로운 판을 좀 짜야 한다”며 “주민들의 재정착을 돕기 정부와 연구자들이 명확히 답을 해줘야 한다”고 강조했다.
최중현 기자 high-ing@
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